成功する住み替えにはコツがある！
住み替えフローのメリット・デメリットを知る
あなたは購入先行型?
メリット
- 仮住まいが不要
- じっくり探せる
- 引っ越しが１回で済む
デメリット
- 売却できないと2重にローンを支払うことになる
- 売却資金を購入資金に充てられない
- 家の売却を急いでしまう
こんな人ならOK！
- ローン完済済みあるいは目処がついてる
- 物件が決まっている
- 好立地で周辺の売却事例が多い
それとも売却先行型？
メリット
- 購入に充てられる資金が確定するので、計画立てやすい
- じっくり高く売れる（売り急がずに済む）
デメリット
- 仮住まいが必要
- 2度の引っ越しが発生する
- 仮住まいのコスト（賃料・仲介料）も発生
こんな人向き
- 残債がまだ多く、売却価格を最大化したい
- 売却資金を新居購入にあてたい
- とにかく高く売りたい
- 仮住まいができる（実家が近いなど）
まとめ
自宅の売却は買い手次第なので、購入先行のはずが売却が先に成約してまうこともありうるでしょう。
逆に売却先行を想定していたが、条件バッチリの物件が突如現れ逃すわけにもいかない！というケースも起こります（起こりました）。
いずれのケースも想定した余裕をもった住み替えプランを考えましょう！
住み替えに関わる税制・ローンを知る！
3,000万円特別控除
マイホームの売却の場合、最高3,000万円まで非課税となる特別控除があります。
ただし、以下で説明する、買い替え特例、譲渡損失の損益通算とは併用できません。
買い替え特例
旧住まいの売却で差益（購入価格 < 売却価格）がでた場合、その差益（に対する譲渡所得税）を繰り延べられる制度です。
買い替えた家を売却するときまで繰り延べることができ、そのときの売却損益に合算して差益を計算できます。
例えば、旧物件の売却で1000万円の利益が出たとしても、買い替えた新居の売却時に1000万円の損失が出た場合、合算して譲渡益ゼロとすることができます。
適用には、条件があります。
売却する家の主な要件
- 居住期間が10年を超えていること
- 売却した年の1月1日における所有期間が10年を超えていること
- 売却価格が1億円以下
買い替える家の主な要件
- 住宅の床面積が50㎡（マンションの場合は登記された専有部分の面積のみで判定）以上
- 土地面積が500㎡以下であること
- 中古住宅の場合は築25年以内、あるいは一定の耐震基準を満たしていること
譲渡損失の損益通算
旧住まいの売却損（購入価格 > 売却価格）は、所得と相殺できます。
1年で控除しきれない場合は、売却翌年から3年繰越控除できます。
住み替えローン
残債が残っていてもあきらめないで！
不動産売却においては、売却価格より残債が多い場合（オーバーローン）、売却はできません。
ただし住み替えにおいては、売却する家の残債と買い換える家の購入資金をまとめて、ローンを組み直す住み替えローンという選択肢があります。
ただし審査は厳しくなりますし、売却と購入の決済日を揃えるなどの制約があります。
住み替え失敗事例
こんな住み替えに気をつける！
予想外の売却先行
当初売却価格を高めに設定して、様子を見ようと思っていたが、好立地のマンションのため1ヶ月で売却が決まってしまった。
学区を変えたくない事情もあり、なくなく不便なアパートに転居することになった。。
予想外の購入先行
先に売却を確定させて購入資金にあてようと考えていたが、条件バッチリの物件が出てきてしまいこれを逃すまじと購入を決定。
頭金も十分用意できず、ローンの条件は厳しいものになってしまった。
予想外に売却きまらず・・
購入資金に充てるため、売却価格を高めに設定したが、半年たっても反響がない。。
徐々に価格を下げるも、売れ残りで魅力がうすれたのか相変わらず反響がない。。
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