家を売却したあとの確定申告とは？方法や必要書類、注意点を解説
確定申告は、不動産売却後に必要な手続きの一つです。不動産を売却して利益が出た場合、納税が必要になりますが。特例を利用すれば節税が可能です。一方、売却益が出たのにもかかわらず確定申告を忘れると、重いペナルティが科される恐れがあります。
本記事では、確定申告に必要な書類や申請方法・期限、使える特例、申告を怠った場合のリスクを解説します。
確定申告が必要な人と必要ない人の違い
マイホームや土地を売却して利益を得た場合、利益の額に関係なく、確定申告を行わなければなりません。不動産売却に伴う税金は「分離課税」に分類され、給与など他の所得とは別に課税されます。
土地売却にかかる税金を少なくしたい場合に利用できるのが、税金控除の特例です。特例にはさまざまな種類があり、適用を受けるためには確定申告を行わなければなりません。
特例を利用しない、または売却で損失が生じた場合は、確定申告をする必要はありません。ただし、サラリーマンや公務員であれば源泉徴収された税金の還付を受けられるため、確定申告を行う方がお得です。
確定申告に必要な書類や使える特例
確定申告に必要な書類にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、確定申告の必要書類に加え、使える特例、お得な年数について解説します。
必要な書類
家を売却して確定申告をする際には、確定申告書以外にも複数の書類を添付する必要があります。主な書類は次のとおりです。
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書 土地・建物用）
家を売却した際に用いられる確定申告書です。売却した不動産の詳細（売却日時、金額、費用など）を記載します。売却後に税務署から送付されますが、税務署で直接入手、または国税庁ホームページよりダウンロードもできます。
・不動産売買契約書の写し
売買契約書はコピーで提出可能です。
・費用の領収書
売却に伴う仲介手数料や測量費などの領収書です。コピーでも問題ありません。
・不動産取得時の資料
売却した不動産を購入したときの契約書です。資料がない場合や取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算します。
・戸籍の附表
各種特例を利用する際に提出します。売却前と後で住民票の住所が変わらない場合は不要です。
・住民票
所有権移転登録のための登録免許税を計算するときに必要です。
・固定資産評価証明書
所有権移転登録のための登録免許税を計算するときに必要です。売却年度のものを用意しましょう。
売却の際に使える特例
不動産の売却に利用できる特例にはさまざまな種類があり、利用することで大幅な節税が可能です。主な特例には、以下が挙げられます。
- 居住用財産を売却した場合の3,000万円控除
- 10年超えの居住用財産を売却した場合の軽減税率
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 被相続人の居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除
どの特例が利用できるかは、売却価格や収入によって異なります。どの特例が適しているのか詳しく知りたい方は、専門家に相談してみましょう。
お得なのは10年超えの所有軽減税率の特例
特例のなかで一番お得なのが「10年超えの所有軽減税率の特例」です。10年以上保有した居住用財産を売却した場合、譲渡所得税が軽減されます。この特例は、「居住用財産を売却した場合の3,000万円控除」の特例と併用が可能です。
2つの特例を併用した場合、譲渡所得から3,000万円が控除され、さらに6,000万円以下の部分は14.21%、超過部分は20.315%に税率が軽減できます。
なお、以下の条件を満たさない場合、3,000万円控除の特例は利用できないため注意しましょう。
- 居住用財産を売却すること
- 親子・配偶者などの関係者への売却ではないこと
- 売却した年の前年・前々年に特例を利用していないこと
確定申告のやり方と期限
確定申告をしたことがなく、どのように申告を進めればよいのか分からないという方もいるのではないでしょうか。ここでは、確定申告の方法と期限を詳しく解説します。
確定申告の方法
確定申告には3つの方法があります。
1.税務署へ直接出向く方法
職員に質問しながら記入できるため、初めての方には安心です。しかし、確定申告の期限直前は混雑するため、早めに済ませるのがおすすめです。確定申告前には無料の税金相談が実施されるので、必要書類や書き方のことなどを相談しておくとよいでしょう。
2.インターネットでの電子申告（e-Tax）
インターネット環境があれば、24時間どこからでも確定申告の申請ができます。申請にはマイナンバーカードやカードリーダー（スマートフォン）が必要です。入力項目が複雑なため、初めての方は調べながら提出しなければなりません。
3.税理士に依頼する方法
お金はかかりますが、手間をかけたくない方や相続財産が多い方に適した方法です。確定申告前は税理士も忙しいため、早めに相談しておきましょう。
確定申告の期限
売却した翌年の2月16日から3月15日までに、現在の住所地を管轄する税務署に確定申告書を提出します。1カ月の間に申告を済ませなければならないため、疑問点がある場合は早めに税理士や税務署などに相談し、スムーズに提出できるようにしておきましょう。
確定申告をしない場合のペナルティ
家を売却して利益が出たにもかかわらず確定申告を行わないと、ペナルティが発生します。ここでは、ペナルティの詳細を解説しましょう。
税務署から通知が来る
確定申告をしなかった場合、4月頃に税務署から通知が届きます。通知を無視すると、無申告加算税や延滞税が発生します。
無申告加算税が課される
無申告加算税とは、確定申告の期限までに申告がされなかった際に課されるペナルティです。税率は、50万円までの部分が15％、50万円以上の部分が20％です。
1,000万円の譲渡所得税が発生する場合、無申告加算税は以下のように計算されます。
50万円×15％＋（1,000万円－50万円）×20％＝197万5,000円
つまり、1,000万円の譲渡所得税に加えて、197万5,000円もの追加負担が生じてしまうのです。
延滞税が発生する
確定申告の期限を過ぎると、延滞税が課されます。延滞税の税率は2カ月以内で約7％、2カ月を超えると約14％と、超過した日数に対してかかります。計算方法は、以下のとおりです。
延滞税額＝譲与所得税×延滞税の割合×滞納日数÷365
延滞税が発生した場合、日に日に料金は増していくため、1日でも早く納税することが重要です。
なお、納税期限までに申請や納税ができない場合は、「猶予制度」「延納制度」を利用することにより、分割での納税・納税期限の延長が可能です。家族の病気やけがなど、何らかの理由で確定申告・納税が難しい状況であれば、制度の利用を検討しましょう。
故意の場合は税務調査が行われる
確定申告が必要と知りながら意図的に申告をしなかった場合、税務署はその行為を「悪質」と判断し、税務調査を行います。「所得隠し」とみなされると、重加算税が課されます。
重加算税の税率は過少申告で35％、無申告で40％程度となり、負担が増えてしまうため注意が必要です。また、確定申告と納税は国民の義務のため、必ず期限内に手続きを行いましょう。
まとめ
確定申告は、家の売却後に行う重要な手続きです。期限内に申請しないと、無申告加算税や延滞税などのペナルティが待ち受けています。利益が出た場合は、必ず確定申告を行いましょう。
不動産売却がはじめての方や、どの特例が利用できるのか疑問をお持ちの方は、「イエステーション」にご相談ください。イエステーションは、税理士や弁護士、司法書士など各専門家と連携しています。不動産売却を含めさまざまな疑問を解決したい場合は、ぜひお気軽にご相談ください。
