離婚時に住宅ローンが残った場合はどうすべき？パターン別に解説
離婚する際に注意しなければならないのが、不動産の問題です。特に、住宅ローンの残りがある場合、どのように対処したらよいか分からない方もいるのではないでしょうか。また、離婚後のトラブルを防ぐためには何を知っておくべきなのでしょう。
本記事では、離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法をパターン別に解説します。また、トラブルを避けるポイントも解説するので、ぜひ参考にしてください。
離婚時に確認すべき4点とは
離婚する際には、以下の4点を確認しましょう。
- 住宅の名義
- 住宅ローンの名義・残債
- 現在の不動産価格
- 財産分与
これらを確認しないまま離婚してしまうと、のちのちトラブルに発展する恐れがあります。それぞれの詳細を解説していくので、参考にしてください。
住宅の名義
売却を行えるのは住宅の所有者であるため、名義人の確認が必要です。不動産の名義には、夫婦いずれかが所有する「単独名義」、夫婦2人で所有する「共有名義」の2種類があります。
共有名義の場合は、夫婦2人の同意がなければ売却できません。間違いのないよう、不動産の名義を確認しておきましょう。不動産の名義が誰になっているかは、不動産の権利証（登記識別情報）または登記簿謄本（法務局で取得）で確認できます。
住宅ローンの名義・残債
住宅ローンの支払い義務が誰になっているかを確認します。名義を確認したい場合は、住宅ローン契約時の「金銭消費貸借契約書」をチェックしましょう。もしくは、借入をしている金融機関に問い合わせることでも確認できます。
住宅ローンの借り方には、以下の4つが挙げられます。
1.夫が債務者
2.夫が債務者、妻が連帯保証人（またはその逆）
3.夫が主債務者、妻が連帯債務者（またはその逆）
4.夫婦お互いに連帯債務者、もしくは連帯保証人
名義を確認するときには、併せて住宅ローンの残り（残債）がいくらかを把握しておきましょう。住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる「返済予定表」、もしくは金融機関に問い合わせることで確認できます。
現在の不動産価格
不動産会社に査定を依頼し、現在の不動産価格を確認しましょう。住宅ローンの残債と併せて見ることで、売却できるか否かを把握できます。
住宅ローンの残債が売却価格を上回る状態を「オーバーローン」、下回る状態を「アンダーローン」といいます。オーバーローンの場合、預貯金を加えて住宅ローンを完済しなければ不動産を売却できないため、注意が必要です。
査定額は、不動産会社によって異なります。1社のみにしか査定を依頼しない場合、査定額が安いのか高いのかを判断できないため、複数社に依頼するのがおすすめです。簡単に査定額を知りたい場合は、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。
財産分与
不動産を夫婦でどのように分けるかを話し合いましょう。売却して現金にすれば、2人で分けることが可能です。ほかには、以下のような方法があります。
- どちらかが住む
- 共有者の持分を買い取る
- 代償金を支払う（どちらかが住宅に住み、不動産価格の半分を相手側に支払う）
不動産は価値が大きく権利関係も複雑であるため、夫婦の話し合いだけではトラブルに発展してしまうケースもあります。スムーズに解決したい方は、弁護士や専門家を入れて話し合うと安心です。
残っている住宅ローンがある場合の対処法
住宅ローンが残っている場合にできる対処法として、以下の3つが挙げられます。
- 売却する
- 夫（名義人）が住む
- 妻（非名義人）が住む
ここでは、それぞれを詳しく解説します。
売却する
住宅ローンが残っていても、残債が売却価格より低いアンダーローンであれば、問題なく売却可能です。ローン完済後に手残り資金がある場合は、夫婦でどうするかを決定しましょう。
オーバーローンの場合は、預貯金を含めて住宅ローンを完済できれば売却可能ですが、完済できない場合は売却できません。この場合は、「任意売却」を検討するのがおすすめです。
任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなったときに、債務者（金融機関）の了承のもと、一定の条件で住宅ローンを完済しない状態で売却する方法を指します。一般の売却と異なり手間と時間がかかるので、早めに不動産会社に相談するとよいでしょう。不動産会社によっては、任意売却を専門で行っているところもあります。
夫（名義人）が住む
離婚後に不動産の名義人が住み続ける場合、特にやらなければならないことはありません。住みながら住宅ローンを払い続けるため、最も一般的な方法だといえます。
ただし、完全な単独名義ではなく、非名義人（妻など）が連帯保証人として設定されている場合は注意が必要です。債務者の返済が滞った際に、連帯保証人が住宅ローンを支払わなければならなくなってしまいます。
妻（非名義人）が住む
離婚後、非名義人である妻が住宅に住み、名義人（夫）が住宅ローンを支払うケースもあるでしょう。名義人は別のところに住んでいるため、生活が苦しくなったときにはローンを滞納する恐れもあります。
住宅ローンを滞納され続けたら、自宅は競売にかけられ、立ち退きしなければなりません。
トラブルを避ける4つのポイント
先ほど挙げたように、名義人が住宅ローンを滞納することで、支払いや立ち退きなどのトラブルが発生するケースがあります。ここでは、トラブルを避けるためのポイントを4つご紹介しましょう。
連帯保証人の変更
名義人が住宅ローンを滞納した場合、住宅ローンの連帯保証人が返済義務を負うことになってしまいます。そこで、離婚時には連帯保証人の変更を検討するのがおすすめです。
連帯保証人を名義人の親族にしてもらえば、離婚後の滞納による支払いトラブルを回避できます。
住宅ローンの名義変更・借り換え
住宅ローンの名義変更や借り換えを行う方法もあります。非名義人が不動産に住み続ける場合、名義人が住宅ローンを滞納して競売にかけられた際には、家を立ち退かなければなりません。このような事態を回避するために、名義を今後住む人に変更しておきましょう。
住宅ローンの借り換えとは、新たな住宅ローンを借り入れて、住宅ローンの残債を一括返済すること。共有名義で住宅ローンを組んでいるなら、借り換えするのも一つの方法です。
どちらの場合でも、まずは金融機関に相談してみましょう。
公正証書の作成
公正証書とは、個人からの委託により、公務員である公証人が作成する公文書のことです。全国の公証役場で作成でき、法的な拘束力を持ちます。
離婚時の取り決めを口約束だけで済ませると、のちのちトラブルに発展する恐れがあります。一方、離婚協議書を公正証書にすれば、トラブルを避けられるでしょう。
専門家へ相談
不動産の処分に迷ったら、専門家に相談するのがおすすめです。離婚時には、不動産の売却だけでなく、養育費や今後の生活などさまざまなことを決めなければなりません。特に、不動産の売却については分からないことが多く、専門家がいなければ話が進まない場合もあるでしょう。
分からないことは、弁護士や不動産業者、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのがおすすめです。
まとめ
離婚時の不動産処分には、「売却」か「住み続けるか」の2つの選択肢があります。住み続ける場合は、誰が住むのかによって名義変更や借り換えなどが必要です。のちのちトラブルに発展させないためにも、公正証書を作成したり、専門家へ相談したりすることをおすすめします。
離婚後の家の対処法についてお悩みの方は、イエステーションへご相談ください。その人の生活状況を理解したうえで、的確なアドバイスやサポートをいたします。ご相談は無料で承りますので、ぜひ一度お気軽にご連絡ください。
