離婚したら住宅ローンはどうなる？借り換えの方法や注意点
住宅ローンで借り入れをする際には、融資を受ける「名義人」が存在します。
これから離婚を考えている方のなかには、家を引き継ぐことを視野に入れている方もいるでしょう。離婚するにあたり、
「家の住宅ローンはどうなる？」
「名義変更はできるの？」
「住宅ローンの借り換えって何？」
と疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。
そこで本記事では、住宅ローンの名義変更や借り換え、借り換えの方法や注意点を解説します。
住宅ローンの名義変更が必要なケースとは
離婚後、住宅ローンの名義変更が必要になるケースを2つご紹介します。
住宅ローンの支払者が変更になる場合
住宅ローンの支払者が変わる場合、名義変更をしなければなりません。
名義変更のときに注意しなければならないのが、ローンが残っているケースです。ローンが残っている場合は、ローンを借りている金融機関に残債をすべて返済し、新しい名義人があらためてローンを組み直さなければなりません。
一般的に、ローンが残っているままでの住宅ローンの名義変更は難しいとされています。しかし、名義変更をしても構わないと回答する金融機関もあり、対応はさまざまです。
住宅ローンが残っている間に離婚する場合は、金融機関に名義変更が可能かを問い合わせてみるとよいでしょう。また、今後の住宅ローンの返済計画なども、金融機関と話し合うことが大切です。
住宅ローンの名義人が家を出る場合
住宅ローンは「住宅ローン名義人が購入する家に居住すること」を条件に、金融機関から融資を受けています。そのため、住宅ローンの名義人が家を出る場合は、その後住む人への名義変更が必要になる可能性があります。
住宅ローン名義人が家に住まなくなると契約違反とみなされ、ローンの一括返済を請求される恐れもあるため注意が必要です。
名義変更ではなく、住宅ローンを借り換えるという方法もあります。借り換えとは、新しくローンを組み直し、新しく受けた融資金で残りのローンを返済すること。その後は、新しいローンの支払いが発生します。
新しい名義人の収入が安定しており、返済能力があると判断されれば融資を受けられる可能性が高いので、まずは金融機関に相談してみるとよいでしょう。
住宅ローン借り換えの際の注意点
住宅ローンを借り換える際には注意点があります。借り換えをする前に、注意点をしっかり確認しておきましょう。
費用がかかる
住宅ローンを借り換える場合には、費用がかかります。借り換えの際に必要な費用は、以下のとおりです。
- 融資手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 保証料
- 全額繰上返済手数料
借り換えの際には、新規ローンの手続きで発生する手数料と、現在契約しているローンの手続きで発生する手数料がかかります。金融機関によって、住宅ローンのなかに費用を含められるところや、現金支払いが必要なところがあります。
住宅ローンの借り換えには諸費用がかかることを覚えておきましょう。
審査が必要になる
住宅ローンの借り換えではあらためてローンを組むことになるため、金融機関の審査が必要です。審査に通らなければ、借り入れができません。
審査に通るかどうかの基準は、以下のとおりです。
- 住宅ローンの借り入れ金額が、借り入れる本人の返済能力に適しているか
- 借り入れる本人の収入が安定しているか・信用情報に問題がないか
- 住宅の担保としての評価が下がっていないか
物件の担保価値が著しく低いと判断されてしまうと、審査での評価も下がりやすくなります。
住宅を購入してから数十年経っている場合は、担保評価が低くなるケースもあるでしょう。この場合、借り入れる本人の収入や信用情報を厳しく見られることになります。
頭金を用意・増額すれば借入金を抑えられるため、審査が不安な方は頭金を用意しておくとよいでしょう。
住宅ローン控除が受けられない可能性もある
住宅ローン控除は、住宅ローンを借りる人が節税できる制度ですが、借り換えの条件によっては控除が受けられないケースもあるため注意が必要です。
住宅ローン控除を受けるには、「住宅ローンの返済期間が10年（もしくは13年）以上」でなければなりません。 住宅ローン控除による節税効果は大きいため、借り換え後でも適用される条件を確認してみることをおすすめします。
住宅ローン借り換えの流れ
住宅ローン借り換えの手順を解説します。借り換えを考えている方は、しっかりチェックしておきましょう。
1.借り換え先の金融機関を選択
選ぶ金融機関により、手続きのしやすさや借入費用が変わります。また、保険や繰上返済手数料など借りたあとのサービスも異なるため、できるだけ多くの金融機関を比較することが大切です。
借り換えの審査で落ちてしまうことを想定し、いくつかの金融機関を選んでおきましょう。
2.住宅ローンの仮審査
金融機関が決まったら、住宅ローンの仮審査を行います。仮審査後、即日～3営業日程度、長くて1週間ほどで結果が出ます。
仮審査に必要な書類は、以下のとおりです。
- 本人確認書類（免許証、健康保険証など）
- 確定申告書（個人事業主の方）
- 土地、建物の登記簿謄本
- 収入証明書
- 借入状況の確認書類
- 返済状況の確認書類 など
必要書類は金融機関によって異なるので、審査をお願いする金融機関に確認しましょう。
3.住宅ローンの本審査
仮審査を通過したら、本審査が行われます。仮審査よりも多くの情報から審査が行われるのが本審査です。本審査では、物件の担保評価や瑕疵がないかなど、提出された書類をもとに詳細な審査が行われます。
本審査の前に、書類の不備や不足がないかをチェックしておきましょう。書類がきちんとそろっていないと、審査が長引いてしまう恐れがあります。本審査にかかる期間は、1～2週間程度です。
4.住宅ローン契約ののち、融資実行
本審査に通過したら、借り換え先の金融機関で住宅ローン契約を結びましょう。その後、融資が実行されます。
金融機関と住宅ローン契約を結ぶ手順は、以下のとおりです。
- 新しい住宅ローンの融資が実行される前に、以前の住宅ローンを完済する
- 抵当権の抹消と設定を行う
- 借り換えが完了
抵当権の抹消と設定は、借り換え先の金融機関が指定する司法書士に依頼するのが一般的です。スムーズに手続きをするためには、金融機関とのまめな連絡が欠かせません。細かい日程調整や書類の準備などは、慌てないよう早めに済ませるのがポイントです。
家の売却額を知っておこう
住宅ローン借り換えの審査に通らなかった場合には、家を売却する方法もあります。ここでは、売却する際のポイントを解説します。
複数の不動産会社に査定依頼をする
家を売却する、もしくはいずれ売却する可能性がある場合は、家の売却額を知っておくと安心です。不動産会社に依頼して、家の「売却査定依頼」を行いましょう。
一括査定などのサイトを利用すれば、複数の不動案会社に査定見積額を無料で出してもらえます。
離婚に強い弁護士と提携している不動産会社を選ぶ
見積もりを比較し、自分が納得できる不動産会社を選びましょう。見積金額だけで不動産会社を選んでしまうと、失敗してしまう恐れがあります。
不動産会社を選ぶ基準には、以下が挙げられます。
- 離婚に詳しい弁護士と提携しているか
- 担当者が家の売却に詳しいか
- 担当者が信頼できるか
- 周辺相場や事例などのデータをもとに査定額を出しているか
見積金額だけでなく、担当者や不動産会社の特徴、サービス内容を確認しておくと安心です。
まとめ
住宅ローンの名義変更は審査が厳しく通らないケースが多いため、借り換えを検討するのがおすすめです。しかし、借り換えで審査に落ちてしまう場合もあるので、売却を視野に入れておくとよいでしょう。
離婚後の家の対処法に困っている方は、イエステーションへご相談ください。その人の状況に合わせ、住宅ローンの名義変更・借り換えなどについてアドバイスやサポートをいたします。ご相談は無料で承りますので、ぜひお気軽にご連絡ください。
