住宅住み替えにおける「売り先行」とは？メリット・デメリット、スムーズに売却できるポイントを解説！
住宅の住み替えを検討するにあたって、「物件の売却」と「新居の購入」のどちらを先に済ませればよいのか迷っている人もいるでしょう。
住み替えにおける２つのポイントである売却と購入のうち、売却を先に済ませる「売り先行」を希望する場合、大事なポイントを押さえて計画をしなければ損をしてしまうこともあります。
では、売り先行をする場合、どのような点に注意しなくてはいけないのでしょうか。
今回は、住宅の住み替えで売り先行をした場合のメリット・デメリット、大事なポイントなどについて詳しく解説していきます。
ぜひ参考にしてください。
不動産売却における「売り先行」とは？どんな特徴がある？
売り先行とは、文字どおり「今の住居を売却する→次の居住空間である住宅を購入する」という手順で売買を行なうことです。
これによりまとまったお金が入手できます。
住み替えを実施するためには、今抱えている住宅ローンを完済できるかどうかが重要です。
あらかじめ完済できる資金がある、あるいはそのあてがあるなら問題ありません。
しかし、ほとんどの人はそれほどの金銭的余裕がないため、売り先行によってまとまった資金をつくり、住み替え資金にあてるのが一般的です。
住み替えには売り先行・買い先行がありますが、どちらも大きなお金が動きますので、確固とした資金計画を立てることがとても大切です。
売り先行、どんなメリットがある？
売り先行には具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。次より、代表的なメリットをご紹介します。
新居のための予算組み立てがしやすい
売り先行のメリットは、住居売却の金額が確定・あるいは売却金を入手した段階で新居探しができるため、予算を組み立てやすいことです。
あらかじめまとまった大きなお金をプールした状態であるため、新居の予算をいくらまでに設定すればよいのかといった目処がつけやすくなります。
また、何よりも、大きなお金が懐にあるという状態は精神的にも強い安心感を与えてくれるでしょう。
逆に、住居が売れるかどうかわからない、まとまったお金がない状態だと、安心して新居探しができませんよね。
購入検討者に良い情報を伝えられる
今の住居に住みながら売りに出す場合、内見に訪れた購入検討者と直接対面することになります。
そのため、検討者に住居の細かいアピールポイントを伝えることが可能です。
サイトやチラシなどに掲載された物件の特徴だけでなく、住居者しかわからない利点を直接伝えることによって、購入検討者の購入欲がアップするでしょう。
また、住居の細部をきれいに掃除する、検討者に親切にするなど細かい気配りをすれば、「この売主なら信頼できる」という良い印象を与えられます。
このように、他の売買方法ではできない直接的なアピールができることが、売り先行の特色です。
住宅ローンを組む際に有利
売却で得たお金は、新居購入時のローンの頭金にあてられます。
資金的に余裕があるため、焦る必要がありません。
売り先行、デメリットも把握しておこう
売り先行には、人によってはデメリットに感じる部分もあります。
デメリットといえる点とは何か、次よりご説明しましょう。
住むところがなくなる
売り先行の場合、買い手が見つかればまとまった資金のプールが可能になります。
つまり、買い手が早く見つかればそれだけ資金的に楽ができるということです。
ただ、その反面、デメリットにもなります。
買い手が見つかれば当然ながらその買い手が新しい住宅所有者となるため、古い所有者である自分は家を出なくてはいけません。
その際、新居がすぐに購入できていれば問題ないですが、まだ探している段階の場合、新居が見つかるまで仮の住まいを見つける必要があります。
- 住むところがなくなり落ち着いて新居探しができないこと、
- 新居がなかなか見つからず仮住まいの家賃などの出費がかかること
などが、売り先行のデメリットです。
購入検討者の対応に時間を取られる
売り先行は、購入検討者に対して住居のアピールポイントを直接伝えられることがメリットです。
しかし、この状態も人によってはデメリットに感じるかもしれません。
売りに出した住居に住みながら新居探しをしている場合、住みながらも売りに出されてチラシやネットに情報が掲載されている状態なので、いつ内見が来るかわかりません。
事前に数日前から内見の予約が入っていればまだ対応しやすいですが、購入検討者によっては唐突に見学したいと申し出てくる人もいるでしょう。
日によっては何組も内見希望者が来ることもあります。
この状況だとプライベートの時間がなくなり、せっかくの休日を落ち着いて過ごせないかもしれません。
住み替え用のローンは審査が厳しい
住宅ローンのなかには、住宅の売却と新居購入の両方を行ないたい人のために「住み替えローン」が用意されています。
住み替えローンなら、「住居売却で得たお金で残ったローン返済と新居購入」のためにローンを組むことが可能です。
しかし、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しいため、申し込んでも100%利用できるとは限りません。
売り先行を円滑に進める３つのポイント
売り先行はメリットもある反面、デメリットもあるため、うまく進めないとデメリットばかりが目立ってしまってうまくいかないケースもあります。
では、売り先行をスムーズに進めるにはどのような点に気をつければよいのでしょうか。
次より、売り先行を成功させるための３つのポイントをご説明します。
大手より地域密着型の不動産会社を選ぶ
売り先行に限らず、不動産に関してはこちらの依頼を代行してくれる不動産会社を選択することが重要です。
大手であれば知名度や実績などから安心といえますが、おすすめなのは、その地域に根ざした営業を長年実施している地域密着型の不動産会社へ依頼すること。
地域密着型の不動産会社であれば、長年の営業で築き上げた、ネットには掲載されていない独自の地域情報を持っています。
なおかつ、売買取引を得意として多くの実績がある会社を選べば、高額での売却が期待できます。
また、査定に出す場合は、１社だけでなく複数の会社から見積もりを取りましょう。
そうすることで査定額の相場がわかり、少しでも高い査定での売却が実現します。
時期を見て売却する
不動産の売却金額は、不動産の状態のほかに「市場の時期」の影響も大きく受けるのが特徴です。
世の中の景気によって、高額売却が実現することもあれば、希望金額にいかないといった事態もあります。
近年は中古であっても売り手市場であるため、大きな価格暴落は見られませんが、１年のうち毎年売買が活性化されるのは「新生活が始まる前、引越しシーズンの２〜３月」です。
少しでも高額売却を希望する人は、この時期に売却に出すとよいでしょう。
業者買取も選択肢に入れておく
売り先行において辛いのが、買い手が見つからないことです。
売却期間が長引いてしまうと、税金や管理・修繕費用などがかかり、余計な出費がかさみます。
- 早く売却を済ませたい人
- 少しでも早く現金を入手したい人
などは、売り先行だけに固執せずに業者買取も視野に入れておきましょう。
業者買取を介して売却をすると、相場よりも低い査定額となるケースが多いですが、売り先行よりも早く現金化することが可能です。
また、売り先行でなかなか買い手が見つからない場合は、不動産会社へ相談することをおすすめします。
不動産会社によっては、その人に合ったさまざまな売却プランを提示してくれますよ。
まとめ
不動産の売り先行には早期的な資金調達が可能になるなどのメリットがありますが、仮住まいを用意しなくてはいけないなどのデメリットもあります。
売り先行を失敗しないために、事前に計画を立て、売買の実績が豊富な不動産会社に相談するようにしましょう。
住宅の住み替え・買い替えを検討している方は、イエステーションへご相談ください。
資金の都合や希望物件に合わせた提案・サポートが可能です。
お気軽にご連絡ください。
