相続した家を売却する流れとは？空き家のリスクや相続登記の義務など注意点も解説
家を相続して売却する場合、どのような手順を踏むのでしょうか。また、不動産を売却せずに放っておくとどうなるのかを知りたい方もいるでしょう。実は、相続した家を売却せずにそのままにしておくと、出てくる問題がいくつかあります。
本記事では、相続した家を売却する流れと併せて、放置して空き家にしてしまうリスクや相続登記について解説します。
相続した家を売却する流れ
家を相続した場合、どのような流れで売却すればよいのでしょうか。ここでは、売却の流れを詳しく解説します。
1.遺産分割協議を行い、相続人全員の同意を得る
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分割割合について話し合い、合意することです。
被相続人が遺言書を残していた場合は、原則としてその内容に従います。しかし、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、金銭や土地、不動産などの財産をどのように分配するかを決定します。
遺産分割協議が終わるまでの間は、相続財産は相続人全員の共有財産であり、全員が「売り主」です。不動産を売却する際には全員の同意が必要となり、同意しない相続人がいると売却できません。
不動産は共有名義にもできますが、売却時に複数の売り主が介在することになり、重要な意思決定が複雑になったり、手続きが煩雑になったりしてしまいます。遺産分割協議では、安易に共有名義を選択しないようにしましょう。
家の売却で選択されるもう一つの方法が、「換価分割」です。換価分割とは、相続人の一人を便宜上の名義人にして不動産を売却し、得られた売却金を均等に分割する方法です。
換価分割を選ぶ場合は、遺産分割協議書に「換価分割で売却すること」と記載しておきましょう。この表記がないと、単独登記における代表者への贈与とみなされ、贈与税がかかるケースがあります。
遺産分割協議書を作成する際には、一度法律や税金に詳しい専門家に見てもらうと安心です。
2.相続登記をする
相続登記とは、亡くなった方が所持していた不動産の名義を変更し、「家の所有権が自分にある」と法的に証明することを指します。相続登記の手続きには、相続人全員の戸籍謄本や住民票、遺産分割協議書などの書類が必要です。
また、登録免許税や、司法書士に登記を依頼した場合は司法書士への報酬などの費用もかかります。
3.不動産会社に家の売却を依頼する
相続登記が済んだら、不動産会社に家の売却を依頼します。まずは、不動産会社に査定をしてもらいましょう。
1社のみに査定を依頼した場合、査定額が高いか低いかの判断ができないため、複数社に依頼するのがおすすめです。また、査定の際には、いつまでに売りたいかを伝えてください。
売却までに、遺品整理も済ませておかなければなりません。大量の家具やものがあふれていて手がつけられないようなら、業者に依頼しましょう。
4.売却後に現金化し、配分・確定申告を実施する
売却が終わり売却金が得られたら、売却益から売却にかかった費用を差し引いて現金化し、相続人全員で分配します。ここで忘れてはならないのが、確定申告です。売却後の翌年に、相続人がそれぞれ確定申告をして譲渡所得税を支払わなければなりません。
ただし、3,000万円特別控除というものがあり、不動産を売却して出た利益が3,000万円までなら課税対象から除外することが可能（売却する家が住居用の場合）です。ほかにも、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例や、10年以上所有していた居住用の不動産を売却した場合の軽減税率の特例などがあります。
特例を利用すれば節税できるため、積極的に利用するとよいでしょう。なお、特例を利用する場合も確定申告が必要です。
2024年4月から相続登記が義務化された
2024年4月から、相続登記の申請が義務化されました。不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。遺産分割をした場合も同様に、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をする必要があります。
相続人が多く、戸籍謄本などの資料収集や相続人の把握に時間を要するケースもあるでしょう。しかし、正当な理由がなく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となるため注意してください。
仕事が忙しい、相続人が多いなどの理由で相続登記をスムーズに行えない場合は、専門家である司法書士に依頼するのがおすすめです。司法書士への報酬として5～10万円程度かかりますが、確実に相続登記を済ませられます。
どの司法書士に依頼すべきかわからない方は、司法書士と連携している不動産会社に相談するとよいでしょう。相続登記に強い司法書士を紹介してもらえるのはもちろん、不動産売却までワンストップで依頼でき、早期売却がかなう可能性があります。
自分で相続登記を行う場合は、法務局で相談すれば必要な資料や手続きについて教えてもらえます。
特定空家等に認定されると固定資産税・都市計画税が6倍に！
不動産を売却せずに放っておくと、固定資産税や都市計画税を払い続けなければなりません。2014年11月には、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。この法律は、増え続ける空き家に対する適切な対応を定めた法律です。
市町村により「特定空家等（とくていあきやとう）」に指定されると、課税軽減措置の対象から外され、固定資産税や都市計画税が6倍になってしまいます。特定空家等とは、倒壊など保安上著しく危険となる恐れがある・衛生上有害となる恐れがあるなど、放置するのが不適切な状態にある建物のことです。
こまめな換気や手入れをしないと家は劣化しやすく、悪臭や害虫が発生し近隣に迷惑をかけてしまう恐れもあります。相続した不動産は放置せず、早期に売却するようにしましょう。
住宅ローンの残債は相続人が負担する？団信加入の有無をチェック
不動産を相続した時点で、住宅ローンが残っているケースもあります。この場合、相続人が住宅ローンを負担しなければなりません。
ただし、被相続人が「団体信用生命保険（団信）」に加入していれば、住宅ローンを支払わずに済みます。団信とは、契約者に万が一のことがあったときに、住宅ローン残高がゼロになる保険です。
住宅ローンを組むときは団信に加入することが多いものの、フラット35のように団信が任意加入となる商品もあります。団信に加入しているかは、借入先の金融機関に確認してみましょう。
団信に加入しておらず、住宅ローンを肩代わりするのが難しい場合は、「相続放棄」という手段を取ることも可能です。被相続人が亡くなってから3カ月以内に家庭裁判所へ相続放棄を申し出れば、住宅ローンの引き継ぎがなくなります。
相続放棄を選択した場合、住宅ローンだけでなく、その他全ての財産も放棄することになる点には注意しましょう。
まとめ
相続した不動産の売却は通常の売却よりも複雑で、遺産分割協議や相続登記などが必要になり、法律の問題も絡んできます。自分たちだけでは難しいと感じた場合は、信頼できる専門家に相談するのがおすすめです。
不動産の相続や売却にお困りの方は、地域密着型の不動産会社「イエステーション」にご相談ください。イエステーションでは、弁護士や税理士といった専門家と連携しており、相続問題から活用方法のご提案までワンストップでご相談いただけます。ご相談は無料で承りますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
