住宅ローンの名義変更はできない！？「借り換え」審査の流れや注意点を解説
「離婚をするが、現在の名義人が家を出る」「もっと金利の低いローンに変更したい」などのケースでは、住宅ローンの借り換えが検討されます。
この記事では、借り換えをせず現在のローンのまま名義変更ができるのかどうか、そして借り換えを希望する際、どのような点に注意すべきかをご紹介します。
住宅ローンの借り換えは、タイミングを誤ると、これまでよりも負担が増えて損をしてしまうケースも。借り換えをお考えの方は、しっかり確認しましょう。
ローンの支払者が変更になる場合は「名義変更」を
離婚によって、現在のローンの名義人が家を出るといった場合には名義変更が必要です。
夫が名義人になっていることが多いものですが、離婚した後も妻が今の家に住み続けるという場合は、妻への名義変更が求められます。
もし、名義を変更しないままにしておけば「契約違反」としてローン残債の一括返済を求められることも。
住宅ローンの契約では、基本的に、名義人がその家に住むことが条件とされているからです。
また、家を出た夫が今後も滞りなくローン返済を行ってくれるとは限りません。
滞納が続いてしまうと強制的に退去させられ、家が競売にかけられてしまう恐れがあるため、やはり、家に残る方が名義人になっている方が安全です。
名義変更は難しい！
とはいえ、名義変更は簡単に認められるものではありません。
住宅ローンは、契約者の収入、勤務先、他の借入状況を審査したうえで、融資や融資金額を決定しています。
そのため、契約途中で審査を受けていない人に名義変更することはできないのです。
「借り換え」とは？
借り換えとは、住宅ローンを組んでいる金融機関とは別の金融機関でお金を借りて、現在の残債務を一括返済し、あらためて別のローンを契約することです。
現在の住宅ローンの契約において名義変更が難しい場合や、現在のローン金利が高いので、低い金利のローンを組み直したいという場合に検討できます。
収入が安定していて、一定の返済能力があれば融資を受けられることが多いので、興味がある場合は一度金融機関に相談してみましょう。
借り換えの際の注意点
実は、必ずしも「借り換え」が最善策であるとは限りません。以下の3つの注意点を考慮し、損のない借り換えをしましょう。
諸費用がかかることを忘れずに
住宅ローンを借り換える場合、以下のような諸費用がかかります。
- 融資手数料
- 保証料
- 印紙税
- 登録免許税
これらの諸費用を住宅ローンの中に含められるケースもありますが、金融機関によっては現金支払いが必要な場合もあります。
新しく審査が必要
借り換えでは、あらためて審査が必要です。
これまで夫が支払者だった契約から妻に変更する場合はもちろん、同じ支払者であっても、金融機関が変われば審査を要します。
審査を通過するには、
- 住宅ローンの借り入れ金額が返済能力に適しているか
- 住宅の担保としての評価が低下していないか
- 名義人の収入が安定しているか
- 名義人の信用情報に問題がないか
などが条件となります。
長く住んだ住宅の担保評価は下がってしまっているケースがほとんどですので、個人の年収や信用情報を厳しく見られることになるでしょう。
審査に不安がある方は、頭金を多く支払うなどの対策が必要です。
借り換えはタイミングがキモ！
実は、借り換えによって損をすることもあります。借り換えをしたために負担が増えたり、以前の住宅ローンとさほど変わらなかったりするケースもあるのです。
住宅ローンの借り換えの際には、金利に目がいきがちではないでしょうか。
しかし、ローン残高と住宅ローンの残年数も合わせて考えなければ、費用負担が増えるだけという場合もあります。
例えば、現在の金利が1.5%、検討している借り換え先の金利が0.62%だったとします。
毎月のローンの支払いが10万円、残年数が5年である場合、金利が下がったにも関わらず、毎月の返済額および年間の返済額が増加する結果に。
その理由は、借り換え時の諸費用が上乗せされているからです。
まずは、借り換え先との金利の差が1%以上あるかどうかを見て、次に、ローン残債と残年数を考慮したうえで、損のない借り換えをしましょう。
住宅ローン借り換えの流れ
実際に住宅ローンの借り換えをする際の流れについてご紹介します。
①借り換え先の金融機関を選ぶ
まず、借り換え先の金融機関を選びます。このとき、できるだけ多くの金融機関を比較することが大切です。
借り換えの審査は厳しくなるため、審査に通らないことも想定し、いくつかの選択肢を用意するのは有効です。
諸費用によって条件が悪くなることを避けるため、住宅ローンのパンフレットや契約書見本などの資料にはしっかりと目を通しましょう。
②住宅ローンの仮審査
住宅ローンの仮審査に進みます。住宅ローンの仮審査には、次のような書類が必要です。
- 免許証
- 健康保険証
- マイナンバーカード
- 収入証明書
- 確定申告書（個人事業主の場合）
- 土地、建物の登記簿謄本
③住宅ローンの本審査
住宅ローンの仮審査に通過したら、いよいよ本審査です。本審査では、本人確認書類や収入証明書、物件に関する書類など、より細かい資料の提出が求められます。
書類に不備があったり提出書類が足りなかったりすると審査が長引く恐れがあるため、できるだけ準備期間に余裕を持って行動しましょう。
④契約・融資実行
本審査に通過すれば、住宅ローン契約を結び、融資実行となります。
ただし、これは新しい金融機関との契約が終了したに過ぎず、これまで契約していた金融機関との契約の抹消対応をしなければなりません。以下のような流れとなります。
①新しい住宅ローンの融資が実行される前に、以前の住宅ローンを完済する
②借り換え前の金融機関が抵当権を抹消し、書類を発行する
③司法書士に書類を渡し、抵当権の再設定を実施する
スムーズな手続きのためには、金融機関とのこまめな連絡が大切です。
書類を揃えたり、銀行の営業時間内に連絡をしたりなど、なかなか時間が取れないまま融資実行日が近づくと、慌ててしまうものです。日程調整や書類の準備は、できるだけ早く済ませておきましょう。
将来を見越して家の価値を知っておく
今は家を売却するつもりはなく、借り換えをして住み続ける予定であっても、将来は何が起こるかわかりません。
家の価値を知っておくことは、いざというときの心の支えになるでしょう。
万一、借り換えの審査に通らなかった場合、売却も視野に入れることになります。借り換えの機会に、自宅の査定を依頼するのもよいでしょう。
このとき、複数の不動産会社に査定を依頼するのがポイント。
相場に見合った的確な査定額を知るには、1社だけでなく、最低でも3社に依頼するのがおすすめです。
借り換え審査に通らなかったときは……リースバックという手段も
何らかの理由により借り換えを行う方は、今後も自宅に住み続けることを希望されているはずです。
もし、「審査に通らなかった」「借り換えを検討したら負担が増えてしまう結果になった」と借り換えに失敗しても、リースバックという方法で家に住み続けることができます。
リースバックは、家を不動産会社に売却し、家賃を支払うことで居住を継続できる方法です。
- 住宅ローンの借り換えをした場合の負担額
- 現在の家の価値
- リースバックをした場合の負担
などを総合的にみて、今後のライフプランを考えてみましょう。家は、建築から年数が経過するほどその価値が下がっていくものです。思い立ったら、早めに行動することをおすすめします。
まとめ
住宅ローンの借り換えを検討されている方は、すぐに家を売却するつもりがなくても、不動産を査定しておくのがおすすめです。
自分の持つ資産と今後のライフプランを総合的に判断して、効率的に理想の暮らしを実現しましょう。
イエステーションでは、借り換えに関するご相談から不動産の無料査定まで、一元してご相談いただけます。
将来どのような暮らしをご希望かをお聞かせいただければ、プロの目線でライフプランに関するアドバイスをいたします。
ご相談は無料で承りますので、ぜひお気軽にご連絡ください。
