離婚後も家に住み続ける！2つの注意点＆査定のススメ
離婚が決定したが、子どもを転校させたくない、近くに実家があるなどの理由で今の家に住み続けたい方もいらっしゃることでしょう。
売却せずに今の家に居住し続けるという選択をする方もいらっしゃいますが、どのような流れで可能となるのでしょうか。
この記事では、家・住宅ローンの名義人について、また、金銭的負担の面で居住し続けるのが難しい場合の救済策についてご紹介します。
売却が一般的？離婚後の持ち家
子どもを転校させたくない、近くに実家があるなどの理由で、今の家に住み続けたい方もいらっしゃることでしょう。
離婚する際、必ずしも双方が家を出て持ち家を売却する必要はありません。片方が住み続ける場合には、家の「名義人」に注意が必要です。
「名義人」が住み続ける
住宅ローンの契約上、多くの場合「ローンの名義人が住むこと」が決められています。ローンが残っているのに、名義人以外の人のみが居住したり、賃貸に出したりといったことは契約違反となってしまうケースがあるのです。
一般的な財産分与としては、名義人は家を出る配偶者に対し「現在の家の価格から住宅ローン残債を差し引いた金額の、半分」を支払います。
例えば、査定の結果、家に3,000万円の価値がついたとしましょう。住宅ローン残債が1,000万円であった場合、3,000万円ー1,000万円＝2,000万円の半分「1,000万円」を支払う必要があるのです。
※離婚の理由によっては、財産分与の仕方に違いがあります
「名義人以外」が住み続ける
多くの場合「夫」が名義人となっている場合が多いのですが、もし、夫が家を出て妻が住み続けるのであれば、名義変更をするのがおすすめです。
名義人を変更せずに妻だけが家に住み続けた場合、夫の支払いが滞ってしまえば、最終的に家が競売にかけられる結果になりかねません。
また、ローンの契約上、名義人が住み続けることが義務付けられていた場合は、契約違反としてローンの一括返済を求められることもあります。
名義人でない方が家に残る方法には、注意が必要です。
共有名義のまま片方が住み続ける
共有名義であれば、ローンの契約上どちらが残っても支障はありませんが、もし家を出た方の支払いが滞れば、結局は残った方に全ての負担がかかります。
このようなトラブルが起こった際には、また相手と連絡を取り合わなければなりません。
離婚で心機一転、人生をリスタートしたいとお考えなら、単独名義に切り替えるのがおすすめです。
離婚後、家に住み続ける場合の2つの注意点
不動産のすべての負担を負う覚悟を！
前述のとおり、ローンの名義人が家を出てしまうと、のちのちの“ローン延滞”トラブルになりかねません。
そのため、家に住み続ける方が名義人となる必要がありますが、もちろん不動産に関するすべての責任を負担していくということを覚悟しましょう。
これまで家計を切り盛りしてこられた方は十分ご承知かもしれませんが、家の維持費としては、主に以下のようなものがあります。
- 住宅ローン残債
- 土地・建物の固定資産税
- 戸建ての場合は外壁や屋根の修繕費用
- 庭の植栽の草刈りや剪定費用
- マンションの場合は管理費・修繕積立金
- 火災保険料
「毎月ギリギリでなんとかなりそう！」という見通しでは、冠婚葬祭や家族の病気による急な出費、または思いがけないリストラや倒産などによる収入の減少によって、生活が立ち行かなくなる危険性があります。
築年数が経過すれば売却しづらくなる
ずっと住み続けるつもりでいたとしても、未来は何が起こるかわかりません。再婚相手が見つかったり、老後の計画がズレてきたりと、良くも悪くも将来のことは未知なのです。
そうしていつか「やはり家を売りたい」と思ったとき、社会情勢の変化で物価が下がったり、家の築年数が古くなったりすれば、見込んでいた売却額より大幅に安くなってしまう恐れは十分あります。
将来、少しでも家を売る可能性がある方は、早い段階で家の売却を検討しても良いかもしれません。そのときのためにも、今のうちに不動産の査定をしておくことは大切です。
生活再建の救済策「リースバック」
「子どものためにも今の家に住み続けたいが、家の所有者としての負担が重すぎて生活が苦しくなる」という方は少なくないでしょう。このようなケースでは、「リースバック」という方法が検討できます。
リースバックとは、家を不動産会社に売却し、賃貸として家賃を支払いながら住み続けられる方法です。売却してまとまったお金を受け取れるほか、固定資産税の負担もなくなります。
このとき、売却したお金でローン残債が完済できるかどうかに注意しましょう。売却額がローン残債を下回る場合、債権を持つ銀行が、物件の売却を認めないことがあるからです。
そのほか、家を売却すれば子どもに相続する「家」がなくなるため、子どもとも相談しながら進める必要もあります。
もし、リースバックとローン残債でお悩みなら、一人で抱え込まず不動産会社に相談するところから始めましょう。
家の価値を知っておこう！
売却するつもりがなくても、まずは今の家の価値を知っておくのはおすすめです。いざというときの心の支えとなり、将来、売却やリースバックを検討する際にも計画が立てやすくなります。
基本的に、査定方法は以下の3つです。
①机上査定……
売りたい物件の住所・間取り・専有面積・築年数などのデータと個人情報を提示し、査定してもらう方法です。実際の物件を見に来てもらう必要がないので手軽ですが、その分、正確さでは劣ります。取り急ぎ、おおよその査定額を知っておきたい方におすすめです。
②匿名査定……
机上査定に分類され、個人情報は明かさず、物件情報のみで査定する方法です。AIによって査定額を自動的に算出したり、不動産会社が査定したりと、不動産会社によってサービスは異なります。
「しつこい営業が来たら嫌だな」「今のところ全く売る気はないけれど、概算を知っておきたい」という方にはおすすめです。
③訪問査定……
不動産会社に依頼して実際に物件まで来てもらい、細かいところまで見てもらったうえで正確な査定額が出せます。
自分では気づけないような「屋根」の故障や、外壁・配管の劣化なども知ることができ、売るときに修理が必要かどうかまで教えてもらえるのがメリットです。実際に今売る気がなければ、その旨を伝えておきましょう。
優良な不動産会社ならば、その後、しつこい営業をしてくることはありません。
まとめ
離婚しても今の家に住み続けたいが、離婚の慰謝料や養育費・その他手当てなどがあっても、生活が不安であるという方は少なくないものです。
離婚に関して弁護士に相談するように、離婚後の生活は不動産会社に相談してみましょう。「住まい」のプロはさまざまな知識を持っていますので、今後の生活の見通しを含め、最善のアドバイスをしてくれます。
FPの資格を持った担当者なら、家計のやりくりについてもヒントをくれるでしょう。地域に精通した不動産会社であれば、同じ地域内で良い条件の物件を紹介できることも。
子どもを転校させることなく、職場からの距離も変わらず、買い物などの利便性もこれまでと同じ条件のまま、生活費にゆとりができるようになるかもしれません。
イエステーションでは、将来への漠然としたご不安もじっくり向き合い、お客様が安心して暮らしていけるよう最適なアドバイスとサポートをいたします。ご相談は無料で承りますので、ぜひお気軽にご連絡ください。
